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每年仅涨1% 德国人怎样控房价?

许多基础分析投资者对近期各国央行滥发货币存有戒心,担心恶性通胀重临。这种心理,我老曹十分理解,但我老曹认为,这次刺激政策只会带来资产价格的上升,例如商品、黄金、石油以至楼价,但不会引发恶性通胀,亦不会出现类似的日式通缩,因为没有一个国家愿意将本国货币大幅升值200%,当然1985-1994年的日元除外。或者可以说,我们已重新进入滞胀期,类似1966-1971年的美国。

短期而言,市场对主权债券违约的忧虑下降,私人银行将取代中央银行成为债券大买家。中国政府为冷却GDP高速增长(10%或以上),进一步抽紧银根难免,令A股短期仍难大升,但目前已在蓄势中,各位可利用这段日子吸纳更多国企、红筹及内房股。

我们正进入低通胀、低GDP增长的时代,只有个别股票能有出色表现,其余皆进入牛皮市。“发达容易,找食艰难”的日子重临也!

楼价极受政策影响

2010年起,美国在如此高负债下,前景令人担心。1960年代美国每增加1美元新贷款,可令GDP增加1美元;但到2009年,每增加1美元新贷款,对GDP已无甚影响。美国已到了负债饱和点(debt saturation),即美国政府已不能通过增加负债去刺激GDP增长,情况同1990年起的日本相似。过去一百年,美国楼价大部分日子升幅只是略高于通胀,只有1996至2006年楼价才狂升,然后泡沫爆破。

如参考德国的例子,楼价上升并非必然。从1977年至今,德国房价平均只上升了60%,同期人均收入则上升了三倍,即德国房价平均每年只上涨1%。

2006及2007年我老曹出售在英国的住房投资,曾经打算投资德国柏林,2006年起便收集及研究该国资料发现:一,德国每年有25万套新公寓完工,是拥有最详尽建屋规划的国家之一。二,德国实行“先存后贷”合同储蓄计划,即买楼者要先存入楼价的50%才能获得贷款,固定利率年期平均11年半,即如你决定买楼,可以先行存款,直到存款相当于楼价的50%便可买楼;存款是固定利率,贷款亦是固定利率,没有变化。三,只有42%的家庭拥有自住物业,其余58%租楼,年轻人中有77%是租楼,由于供应充足,楼价平均每年只升1%,置业只作为自住,不能博得资产升值。四,可以“自建房”及“合作建房”,即一批人加起来向政府买地自行兴建,完成后“分楼”,又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所订楼价如超出“合理房价的20%”便构成违法行为,可告上法庭,不但罚款,而且要负刑事责任。五,物业交易政府抽1%到1.5%的不动产税、3.5%的交易税;如有利润则抽15%的盈利税,租金收入抽25%的利得税,房屋管理、维修费用由业主负责。

德国的楼市情况,证明楼价极受政策影响,而非其它因素。政府完全有能力阻止楼价上升,甚至推倒楼价,例如1997年香港特区政府的“八万五”房屋政策;反之,政府却没有能力阻止楼价回落,例如日本。反观股票市场,永远充满机会。

美国楼按息率势必上调

2006年美国住房高潮至今,楼价已回落约30%。2007年下半年政府透过大幅减息制造虚假需求,去年3月更透过资金泛滥去支持楼价。虽然如此,仍有五百万间房屋被接管,而且有25%业主资不抵债,未来3-5年将再有五百万间房屋被接管。上述情况大大影响经济复苏速度,因为没有楼价支持的经济复苏并不长久。最近三个月,美国新屋及二手楼的销售又再慢下来,担心去年美国楼价回升的需求主要来自政府提供的8000美元税务优惠,一旦停止,楼市将回复死气沉沉。至于美联储购入按揭证券至今年3月底结束,估计4月1日后,楼按利率将上调。

政府鼓励市民置业是否良策?这在国际间已引起争论。过去日本政府一直鼓励置业,1990年超过70%的日本家庭拥有自住物业,但过去二十年日本楼价下跌70%,令日本人消费下降、企业投资减少。1997年8月香港小业主人数超过一百万,当楼价自1997年8月急跌至2003年7月,这一百万小业主亦怯于消费,令香港经济出现不景气。直至2003年7月中央政府批准内地人来港自由行消费,而且2003年9月特区政府推出“孙九招”,用勾地表代替定期拍卖土地,加上美股自2002年10月起上升、美元利率下降到只有1厘等因素加起来,香港楼价才止跌回升,至今升幅130%左右,豪宅升幅更达200%。

负利率时代重临中国

在1914年前的英国金本位时代,英国年通胀率介乎负数到6%。1971年8月美国脱离金本位后,美国最高通胀率曾达14%,2008至2009年则一度出现负数。经济学家认为,最佳的年通胀率是2%到4%。过去美联储主席伯南克曾订下目标通胀率2%,认为通胀率一旦低于2%会对经济不利,一旦高于4%又担心通胀失控。

一般情况下,中国CPI升幅接近3%时,中国央行会启动加息。内地2月份CPI较去年同期上升2.7%,是18个月内首次CPI升幅高于一年期存款利率,即负利率时代重临中国!情况有点类似2007年。内地2月份CPI升幅有季节因素在内。受天气影响,中国通胀高潮估计在今年6、7月出现。换言之,中国加息最大可能性在年中出现。

回顾1971年起美元同黄金脱钩后,1970年代危机是因为恶性通胀,引致1981年美元利率曾狂升至22厘;其后所有危机都同资产膨胀有关,而非同通货膨胀(即CPI大幅上升)有关。回看日本1980年代至今经济盛衰的成因:一、过分依赖出口市场去消化本身的过剩生产力;二、出口赚回来的钱变成储蓄而产生大量资金,产生货币升值预期,吸引外资流入,推动本国资产价格上升而产生泡沫;三、泡沫爆破令人民消费下降,企业投资减少而引发衰退。

金管局新任总裁陈德霖在去年12月举办的“香港经济峰会2010”中指出,近代社会最大风险不再是通胀,而是资产膨胀,例如1997年、2000年、2007年危机的产生,都同资产膨胀有关。1985年至1990年日本的情况告诉大家:货币升值与加息并不能阻止资产膨胀出现,抽紧银根则有点用,例如去年8月中国央行已开始抽紧银根,去年11月开始香港金管局亦从市场抽走资金,而美国今年4月1日开始加入。

任何事物都有循环周期,CPI亦不例外。1994年起日本是OECD中最先进入CPI稳定或回落期的国家,但2010年日本物价反较1994年那年低。2008年起,美国同欧洲亦进入CPI稳定期,战后长达六十多年的西方国家CPI大升期结束,理由是大量银行倒闭,债券出现无法履行合约,例如通用汽车、房利美、房贷美及不少大企业皆无法清还负债,令过千亿计美元资产突然消失。去年美国家庭负债较2008年下跌1.7%,是1945年以来首次。去年第四季美国人储蓄率4%,估计将进一步上升。美国是否步入通缩期?

过去一百年是美国领导整个工业化国家的时代,最先是创新科技,1966年起是排山倒海的信贷扩张、美元泛滥全球,直到2007年次按危机爆发。2009年再一次美元泛滥,但这一次只能刺激全球股市上升。看来,美国领导全球工业国的地位已出现动摇,过去英、美两国消耗全球70%储蓄的时代亦开始结束。

找出中国的明日之“升”

连美国如此成熟的经济,发达机会仍然如此多,年轻的香港人怎么认为香港未来没有机会?只要找出一种新的处事方法,你便可能发展出中国的沃尔玛;找出一种新的生活态度,你可能发展出中国的星巴克;又或者带来新的事业,例如中国的联邦快递、UPS、eBay。顾客永远是上帝,最重要是如何能更好地服务他们。例如Apple推出手机,令该股股价五年内上升435%。如你2002年7月投资Marvel,该公司日后竟能将漫画变成大电影,包括蜘蛛侠、X-Men、钢铁侠,而投资5万美元在其身上,日后被迪士尼收购,将可收回81.4万美元,上升15.3倍!今天的投资策略便是买入这类高增长股,然后看着它日渐长大(当然,万一事与愿违,便止蚀离场)!而不是买“过气明星股”。投资是买未来,不是买过去。名气愈大的股份,愈没有投资价值。

据2009年美国统计数字,拥有财富超过10亿美元或以上的家庭,去年财产总值升54%;至于财富少于100万美元的家庭,去年财产总值只升5.8%。因拥有10亿美元或以上者主力投资股票,而财产不足100万美元者主力仍在自住物业,但去年美国住宅楼价续跌。资本主义制度虽令GDP增长率较社会主义快,但最大受惠者一定是富人而非普通人。发达容易、找食艰难。如果1986年3月13日微软上市时(当时每股21美元)买入一千股(21000美元),经过六次拆股,今天已拥有1400万美元财富,升值746倍;如在思科-T上市时投资10000美元,今天值992万美元;如在2004年5月投资Priceline.com,至今升值802%;如在2003年3月投资Quality Systems,至今升值1185%;2002年6月投资Marvel,至今升值1388%,还有Apple、eBay、腾讯、比亚迪…… 

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