男女平等的第一步，就是先让女性获得读书机会。第二步就是让她们财政独立。

现今社会对女性的要求甚高，她们不但须晓得相夫教子，还要理财有道。相形之下，随着经济进入商业化、网络化、虚拟化，男性的强者地位亦岌岌可危。

事实上，女性投资者人数众多，一般的平均回报率都优于男性。因为女性不耻下问、乐于听取意见，男性则较刚愎自用、不肯止损。不过能成就大事者，有时候却需要野心勃勃和不服输的性格，故知足常乐的女士往往只能成为小富，赚取亿万之财的则多为男性。

如果投资者可以集男女优点于一身，能够稳中求胜，理论上便所向无敌。因为好的、坏的、进的、退的，我们都考虑周全了，又何以被攻陷？

不要”蜗居”你的心

有人说男性想起”一个家”，意思是娶老婆。女性想起”一个家”，意思却是买楼，尤其当她们初为人妇之时，更会为筑起二人世界的爱巢，而贸然考虑置业。看看改编自六六小说的电视剧《蜗居》在大陆热播，说什么”女人有了自己的家，就是嫁”、”男人若真爱一个女人，先拍上一摞票子，再奉上一幢房子”、”买房要买处女房”，便知道多少女性在故事里面得到共鸣，找到自己的影子。

房子给女人带来安全感，女人爱买房子。看看香港的女明星，例如刘嘉玲近年常被媒体追踪报道的不是她的演艺事业，也不是她的花边新闻，而是她在上海、北京和苏州等地购置的高档物业。房子为女人带来的满足感，恐怕比玫瑰、钻石和爱情的威力还大，难怪现在年轻女孩子要结婚，有房有车是必备条件。

成家不一定置业

结婚归结婚、买楼归买楼。各位应该从投资的角度去看置业问题。我经常跟香港的读者说，1967年至1997年投资香港的房地产，不失为一项明智之举；但1997年8月以后，同样观念已不再合用。2010年，在香港最不应该做的事情就是买楼收租，理由是今天的租金收入（扣除各项开支后）已达到33倍市盈率（P/E）的水平，也就是说租金回报率只有2.3%。

过去市场的涨跌已告诫大家，置业须考虑的因素十分多，不要盲目相信”结婚应买楼”的传统智慧。物业只是一项投资而已，我们必须先评估风险及回报率，做出理性的选择。换言之，如果时势不合，婚后便不要置业而应改为租楼；如果投资机会来了，则未结婚也可先买楼。

在日本，置业的高峰年龄是30岁到45岁，这个高峰期的人口数量到1990年见顶，随后开始回落，日本房地产市场也随之进入20年的停滞期。美国的置业高峰的年龄是35岁到50岁，这个阶段的人口数量在2006年达到高峰，随后回落。而中国社会正在经历的城市化进程，和改革开放后经济高速发展的30年所带来的置业高峰期，从2003年开始，估计到2020年结束。2010年内地人购置力将与一线城市楼价脱节，估计出现一到两年调整期的机率很大。从以上资料可以看出，无论中外，不分东西，有一点还是共同的，那就是成家在先、买楼在后。裸婚从来都属正常行为，无甚大惊小怪。

明明白白买楼

置业是人生大事，买入的时机把握得好，不仅给家庭带来安全感，还能升值；买的时机不好，不仅会令财富缩水，还有可能成为负资产。我们应从投资角度去分析中国的房地产市场。

1980年4月2日，邓小平就住房问题发表讲话，迄今刚好30年。过去内地实行低工资政策，同时推行公房低租金制度，主要是为解决中国人民居住问题。上述公房由政府和单位建造并承担维修保养费用，结果令中国人均住房面积由1949年10.8平方米下降到1978年6.7平方米，且房屋愈来愈残旧。

从1982至1984年，中央政府以常州、郑州、沙市、四平作试点出售公房，自1985年起再把经验用在其他城市。1986年上海、广州两市首先进行有偿转让土地法；1987年扩展到深圳、烟台、唐山、蚌埠，并进行”提租补贴”试点（即公房可以加租）。上述经验用作制订1988年七届人大”宪法修改草案”，明确土地可以有偿转让及物业可用作收租。

1988年2月25日，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定从1988年起，用三五年的时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开，包括公房可以加租、出售及实物分配，实行住房货币化。

到了1998年，中央政府提出加快住宅建设，使之成为新的经济增长动力和消费热点。许多城市便引入外国的经验和管理方法，例如土地拍卖等，引发全国房地产热潮。是故不少人以1998年作为土地发展的分界线，经一连串改革后，中国的房地产市场开始规范化，到2010年形成了一套完整的体制，主要表现在：

建立分类供给体系，即政府与地产发展商分工合作形成”双轨”体制。由政府负责供应廉租房和经济适用房，地产发展商负责新建商品房及二手房互补长短。

新建商品房价格波动应以二手房市场的供求情况为依据，而非本末倒置。政府利用税收政策来调节二手房市场，即必要时抑制投资需求去平衡供求。征收对象主要是高收入阶层和高标准豪宅，例如加大多套房投资者的收益税率及鼓励首次置业，等等。通过土地和银根的放宽或收紧政策，去调控房地产供求；建立完善系统，全面负责住宅市场的管理和调控工作；提高政策的及时性、针对性和有效性。

改变土地出售机制，鼓励技术进步，促进产业升级而非价高者得。以免高昂地价侵占科技进步的成本空间，例如推广应用低碳理念的新技术、新产品和新工艺；改变现行土地出售政策只追求眼前利益，忽略行业长远发展的弊端。

此外，国有企业的角色亦有所改变，不再与民营企业一样以追求市场利益最大化，而改为在稳定房价、规范市场秩序、推动产业升级和保障住房建设上发挥作用。

透过这样的体制改革，中国房地产未来的发展将有希望走上一条良性发展的健康之路。

从楼市看懂经济

现在最热门的话题，自然是房地产价格。2009年底中国政府出台的调整政策，令一线城市如北京、上海、广州、深圳等地的住宅成交额大幅下降。很多人出现恐慌，认为中国房地产经过多年快速增长，已累计泡沫，现在到了泡沫爆破的时刻了。

中国房地产市场是否存在泡沫？诺贝尔经济学得奖者斯蒂格利茨认为，中国和美国不一样，主要是因为前者的负债不高。虽然2009年中国因利率下降而步入置业狂潮，但在内地买楼首付为楼价的30%（第二所物业为50%），而且内地的物业贷款没有证券化，银行批出贷款时亦小心谨慎，无业者一律免问。因此不可同美国情况相比较。

2009年全国660个城市，平均楼价每平方米4695元，较2008年上升24%或每平方米升813元。2010年出现调整无可厚非，但认为泡沫会爆破便是言过其实。中国目前只有北京、上海、广州、深圳等地区经济完成工业化、城市化，其他大城市仍未完成，其中70个城市更没有显著变化。未来20年每年仍有1200万到1500万人口由乡村涌向城市，更何况目前中国人均收入3000美元仍未到；目前中国内地的房地产情况更接近1981年的香港，而非1990年的日本。（1990年日本房地产市场进入为期20年的负增长。）

我老曹认为，中国房地产市场纵有泡沫，也不会出现类似美国的次贷危机。不过，2009年中国新增房贷是2008年同期的5倍，与房地产相关的信贷额占总信贷额的20%，已到达警戒水平，出现短期调整无可避免。

20世纪80年代，当日本还处于泡沫的时期，房地产及建筑相关贷款亦只占银行总贷款25%。在资产价格急升的同时，如伴随货币供应扩大和信用扩张，尤其是对房地产部门的信贷扩张，就是危险信号。中国金融市场应从日本的资产泡沫中吸收经验，以免资产价格本身的变动，对整体经济造成破坏。

参考美国的经验，地产繁荣期一般可长达22年。中国房地产市场从1998年至今已繁荣12年（2000年至2003年为回落期），换言之，虽然不排除或有短期调整，但房地产市场应仍有十年好景，估计调整一两年后才进入另一上升周期。

在不合适的时间置业，可以是很高风险的行为。